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In conseguenza della recente ricodificazione del diritto privato in Repubblica Ceca si trasforma anche la disciplina dei registri dei beni immobili

Insieme al nuovo codice civile il 1° gennaio 2014 è entrata in vigore la nuova legge catastale. Alcune disposizioni però acquisteranno efficacia solo all’inizio del 2015. Questa normativa ha abrogato e sostituito la legge catastale esistente e la legge sulla registrazione della proprietà e di altri diritti reali sui beni immobili.

Un cambiamento significativo consiste nella rigorosa applicazione del principio della cosiddetta “pubblicità materiale” risultante dall’art. 980 e ss. del codice civile e secondo il quale le informazioni contenute nel registro sono conformi alla realtà nel momento in cui vi sono inserite. Applicando questo principio si rafforza la protezione della buona fede riguardo alla veridicità e completezza dei dati iscritti e pubblicati nel catasto. Da un lato questo principio presuppone che ogni incongruenza con lo stato attuale debba essere provata ma non possa essere contestata alla persona che agiva in buona fede nel presentare la dichiarazione al catasto. Dall’altro la pubblicità materiale si manifesta nella regola che l’ignoranza dei dati iscritti non scusa. Quindi, prima di stipulare un contratto relativo agli immobili è necessario controllare i dati iscritti nel catasto, che sono accessibili anche on-line.

Il catasto è tenuto a informare il titolare degli immobili di eventuali variazioni dell’iscrizione catastale. Chi si sente colpito dal cambiamento dei dati ha diritto di chiedere la correzione di tale iscrizione e annotare l’incongruenza entro il termine di un mese dal momento in cui è venuto a conoscenza di questa iscrizione. Nel caso in cui l’avente diritto non sia stato debitamente informato del cambiamento dell’iscrizione, il termine si allunga a tre anni dal momento in cui l’iscrizione è stata effettuata.

Il legislatore ha stabilito un periodo transitorio di un anno per adattarsi a queste regole, quindi le disposizioni dell’art. 980 ss. saranno applicate dal primo gennaio 2015. Per quanto riguarda le iscrizioni dei diritti avvenute prima, i termini per chiedere la correzione dell’iscrizione e renderla conforme allo stato attuale decorrono da questa data. Per i motivi sopra indicati, ai proprietari degli immobili o ad altri aventi diritto conviene controllare i dati iscritti e pubblicati nel catasto perché i risultati possono essere fatali.

Alla protezione dei proprietari degli immobili contro i trasferimenti fraudolenti di diritti reali servono invece diverse modifiche apportate alla legge. Nuovamente, l’ufficio catastale deve informare il proprietario dell’immobile del fatto che i rapporti giuridici sono influenzati dal cambiamento prima di iscriverlo. L’informazione sul fatto che la voltura catastale è stata proposta verrà inviata all’indirizzo del proprietario dell’immobile a disposizione dell’ufficio o tramite casella dati. L’ufficio catastale può poi procedere alla voltura catastale proposta decorsi venti giorni dall’invio dell’informazione sulla stessa. Così la legge dà priorità alla sicurezza e protezione dei diritti reali piuttosto che alla velocità.

L’obbligo di informazione sopra indicato vale solo per le volture catastali. Invece, gli altri tipi di iscrizione (come l’annotazione) non sono protetti in questa maniera. Usufruendo del mondo on-line, la nuova legge catastale prevede anche un servizio speciale di controllo a pagamento che si chiama hlídací pes (cane da guardia). Con questo servizio il proprietario o altro avente diritto (il creditore ipotecario, la persona autorizzata dalla servitù etc.) sarà informato di qualsiasi tentativo di modificare i dati iscritti, non solo delle proposte di voltura. I proprietari possono scegliere se vogliono ricevere la notifica tramite casella dati, posta ordinaria, e-mail o sms. Il prezzo del servizio varia secondo il numero degli immobili oggetto di controllo, ma quello di base (centinaia di corone ceche) è molto conveniente, se si considera quanto vale la proprietà di un immobile.

Mgr. Martin Holub, advokát
Mgr. Lucie Miškovská
Studio Legale Šafra & partneři
Martin.Holub@safra-advokati.cz