FacebookTwitterLinkedInGoogle+

Con 120 centri commerciali e 192 parchi commerciali la Repubblica Ceca è fra le prime in Europa per densità di superfici di vendita. Lo sviluppo di questi insediamenti commerciali è trainato attualmente dai centri già esistenti

La Repubblica Ceca vanta un’elevata densità di superfici commerciali che la posizionano in cima alle classifiche del centro Europa. Centri e parchi commerciali sono in continua espansione, ottima fonte di guadagno per i costruttori e luoghi dove la gente ama trascorrere weekend e tempo libero.

Partiamo dai numeri. I consulenti della Cushman & Wakefield hanno pubblicato lo studio “Lo sviluppo dei centri commerciali europei” (European Shopping Center Development Report), una mappatura con i dati più attuali del mercato.

Il volume totale di spazi di vendita in Europa centro-orientale, Russia compresa, ha raggiunto all’inizio del 2017 i 50,8 milioni di mq, di cui 2,5 milioni in Repubblica Ceca. Questo Paese conta circa 120 di queste strutture mentre le superfici in cantiere ammontano a 57.000 mq (di cui l’80% sarà costituito da ampliamenti di centri già esistenti), contro i soli 33.300 mq dell’anno scorso.

Si assiste al contempo a un boom di nuovi parchi commerciali – tipologia di vendita composta da negozi non inclusi in un’unica struttura – che i cechi sembrano prediligere. Attualmente sono 192 con un’area di circa 790.000 mq che colloca il Paese al secondo posto in Europa centrale, dopo la Polonia. È pianificata la costruzione di altri 66, per un’estensione di 300.000 mq. “Anche dal punto di vista del calcolo per abitante la Repubblica Ceca è al secondo posto, dopo la Slovacchia, con 78 mq ogni mille abitanti” ha detto Jiří Kristek della Cushman.

Alcune città sono sovraffollate. Inaspettato il primato di Liberec, centomila abitanti nel nord della Boemia, che nel 2013 si è rivelato il capoluogo con la maggior densità di spazi commerciali in Europa, 1.200 mq ogni mille abitanti. Più di Praga che allora arrivava a 732 mq; più di Parigi, Londra o Mosca. L’interesse di varie imprese si concentrò su Liberec e nessuna rinunciò a realizzare il suo grande magazzino. Dopo l’ampliamento del periferico Nisa alla fine degli anni ‘90, nacquero Delta, Plaza e Forum nel centro cittadino. Il risultato fu il fallimento dei negozi nelle vie circostanti. Per sopravvivere i negozianti si spostarono nei nuovi centri, nonostante gli affitti quasi raddoppiati.

L’espansione dei centri commerciali

Non si direbbe, ma i centri commerciali in questo Paese esistono dal 2 gennaio 1957, quando fu aperta a Praga la prima struttura di questo tipo nel quartiere di Strašnice, nel complesso abitativo Solidarita. Quest’anno l’unica nuova costruzione è il Central Jablonec, terminato a inizio 2017. In autunno doveva essere inaugurato anche il Prague The Style Outlets nei pressi dell’aeroporto della capitale, oltre 20.000 mq e più di 100 negozi (nella prima fase), apertura rinviata alla primavera del 2018.

Oggi lo spazio a disposizione per nuove edificazioni è limitato e lo sviluppo consiste perlopiù in ampliamenti degli edifici esistenti, che come già indicato costituiscono l’80% dei lavori di costruzione attualmente in corso, contro il 25% su scala europea. Per i costruttori ha più senso ampliare, la fase di preparazione dei progetti è più breve e si può contare su mezzi pubblici e clientela attuali. Ci si concentra sulle aree vicine ai principali snodi stradali come la Tesco di Brno, nei pressi della Galleria Vaňkovka e della stazione centrale del capoluogo moravo.

Fino a dieci anni fa si costruiva soprattutto nelle periferie, oggi la gente vuole avere i negozi a portata di mano per unire le spese ad altre commissioni.

Il progetto Savarin prevede un’area di circa 35.000 mq fra le principali vie del centro praghese, Na Příkopě, Jindřišská e Panská. Direttamente su Piazza Venceslao dovrebbe invece sorgere la Květinový dům, un edificio moderno con negozi e uffici, progetto inviso a chi tutela i beni architettonici che però non sono riusciti a evitare la demolizione del vecchio palazzo (risalente al 1880). Fra gli altri nuovi progetti in programma citiamo il Dejvice Center di piazza Vítězné náměstí a Praga 6 o il Palác Stromovka a Praga 7. Altre strutture sono prevedibili nel centro di Plzeň o Zlín.

A livello economico, da inizio anno gli investitori hanno chiuso transazioni per quasi un miliardo di euro, più che nell’intero 2015 che pure fu un anno forte, quello in cui la Union Investment acquistò il Palladium per la cifra record di quasi 600 milioni di euro, la più alta mai raggiunta nel Paese. Una ripresa forte dunque, dopo il calo del 2016, quando furono investiti 432 milioni di euro, il 49% in meno rispetto al 2015.

Negli ultimi tempi una dozzina dei 120 centri commerciali ha cambiato proprietario. In marzo il fondo tedesco Deutsche EuroShop ha rilevato l’Olympia di Brno, il più grande della Moravia, per 374 milioni di euro. Nella prima metà di agosto il gruppo praghese Star Capital Investments ha comprato Futurum Ostrava e Haná Olomouc; la CPI di Radovan Vítek ha venduto la galleria Arkáda Prostějov. La CPI è una delle quattro grandi società che si dividono la metà del mercato ceco, assieme alle tedesche Saller e Intercora e all’austriaca Immofinanz.

Grandi operazioni anche per Ikea che ha venduto quest’anno ben 25 dei suoi parchi retail europei e cechi, tra cui l’Avion Shopping Park di Praga-Zličín, per 900 milioni di euro.

La costruzione di nuovi parchi retail

Quest’anno si assiste a un nuovo boom di costruzione dei parchi commerciali che attirano anche i piccoli investitori, pronti a impiegare dai 7 ai 15 milioni di euro. L’incremento sarà del 34%. Il numero maggiore di strutture si riscontra nelle regioni della Moravia-Slesia e di Olomouc. I costruttori puntano ora alla Boemia Centrale. Nelle piccole città i complessi sono più modesti, con una grandezza ottimale di 2.500 mq.

La carenza di ristoranti e caffè è la principale lacuna ma, seguendo un trend europeo, iniziano a moltiplicarsi. Secondo i dati della Cushman nei centri commerciali cechi attualmente ci sono 759 esercizi gastronomici, il 20% della superficie totale. Esemplare il caso del Quadrio di Národní třída che, in perdita a due anni e mezzo dall’apertura, ha trasformato il primo piano in una zona gastronomica.

“Rispetto all’estero restiamo indietro nel design e in servizi che, sfruttandone a pieno il potenziale, garantirebbero maggiori profitti” commenta Kristek. Per sopravvivere, centri e parchi commerciali cercano di differenziarsi incrementando l’offerta con marchi costosi, pompe di benzina, lavanderie, filiali di banche, agenzie di viaggio e altri uffici. Le migliorie riguardano anche gli arredi di aree relax e giochi, s’installano postazioni per ricaricare computer e cellulari e si fornisce il wi-fi gratuito.

Il successo non manca. Nei giorni liberi sempre più famiglie scelgono i centri dello shopping. L’80% della gente ci va una volta al mese, il 40% una alla settimana. “Ci andiamo ogni domenica. Ai bambini piace molto” dice la trentacinquenne Veronika. “Non ci si annoia. Ci divertiamo, facciamo la spesa e torniamo a casa”. In effetti sono luoghi in cui si pensa a tutto, dal divertimento al pranzo, dalla spesa al cinema, fino allo sport con il bowling, la palestra o le piste per pattinare in inverno.

Dipende però anche dalle località, perché nel 2014 un’analisi dell’operatore telefonico O2, sul numero di cellulari allacciati ai centri di Černý Most e Chodov, dimostrava come nel weekend il numero di visitatori scendesse rispettivamente del 25% e 45% rispetto ai giorni lavorativi.

Nel weekend non manca certamente la clientela agli outlet che ottengono circa la metà dei loro guadagni. Quasi al confine con l’Austria, il Freeport Fashion Outlet di Hatě con i suoi 75 negozi ha richiamato nel 2016 quasi due milioni di persone, per la metà provenienti dall’Austria. Gli introiti sono cresciuti del 13% su base annua, per un totale di oltre 65 milioni di euro. Un risultato storico, a detta del direttore Jan Procházka. “Dai nostri sondaggi è emerso che si unisce la tappa all’outlet alla visita delle località turistiche dei dintorni”. Nei giorni di festa gli incassi sono cinque volte maggiori della media giornaliera. A questo proposito va detto che le chiusure, in otto giornate di festa nazionale, imposte lo scorso anno per legge agli esercizi con più di 200 mq, stanno causando una perdita significativa.

Chiusure o meno, se un tempo s’invidiavano i centri commerciali a chi viveva in città, oggi ci si può dedicare ovunque agli acquisti nella Repubblica dello shopping.

di Sabrina Salomoni