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Interventismo socialista o mercato selvaggio? Il nuovo governo cittadino auspica una via di mezzo

Per sfortuna dei suoi abitanti negli ultimi secoli torna periodicamente in scena a Praga la crisi degli alloggi, intesa sia in termini di quantità che di qualità delle abitazioni.

Prima il risanamento di alcuni quartieri come Josefov nel XIX secolo, poi l’ampliamento della capitale boema avvenuto dopo la fine della Prima Guerra Mondiale, nel periodo della Grande Praga, con l’inglobamento di interi centri abitati che sino a quel momento costituivano comuni autonomi – come nel caso di Královské Vinohrady, Nusle, Košíře e persino Žižkov – e infine la costruzione di grandi quartieri di edilizia popolare nel Dopoguerra e negli anni Settanta e Ottanta. Ogni epoca e ogni ordinamento sociale e politico hanno cercato di trovare una loro ricetta alla crescita della metropoli. L’inizio del XXI secolo in questo senso non fa differenza.

Crescere senza espandersi

La crisi odierna, manifestatasi progressivamente negli ultimi anni con un forte rincaro delle abitazioni, è per certi versi differente da quella delle epoche precedenti. Praga non è più soggetta a una crescita demografica paragonabile a quella successiva alla prima e alla seconda guerra mondiale. Anzi, fra la fine degli anni Novanta e lo scorso decennio, il numero dei suoi abitanti si era ridotto a causa di nuovi stili di vita e nuovi trend, che spingevano una parte della popolazione a insediarsi al di fuori dei confini comunali della capitale, seppur non troppo lontano. Erano gli anni delle cittadine satellite dell’hinterland, i satelitní městečka, spesso identificabili da un’estetica uniformata che in Boemia ha assunto il titolo poco elogiativo di barocco imprenditoriale.

Negli ultimi anni tuttavia il numero degli abitanti della capitale è tornato a crescere, anche grazie ad una sempre maggiore presenza di cittadini stranieri. Inoltre, la domanda di nuovi alloggi è stata alimentata dalla diminuzione della dimensione media delle famiglie e dall’invecchiamento generale della popolazione, che richiede una maggiore attenzione ad alcuni aspetti particolari, tipico l’esempio della rimozione delle barriere architettoniche.

Far fronte alla ripresa della crescita demografica, e in generale al rinnovato fascino dell’abitare in città, è il principale scopo del nuovo piano regolatore di Praga preparato dalla squadra dell’architetto Roman Koucký. Il suo team ha parlato di un ventesimo secolo “dissoluto”, a causa del quale si è arrivati all’attuale definizione dei confini comunali. A differenza del suo predecessore, il ventunesimo secolo dovrebbe invece essere “responsabile”, mantenendo tali confini, ma dando loro un senso. È questo il pensiero degli ideatori di questo nuovo strumento di sviluppo urbanistico, destinato a guidare l’attività edificatoria della città. Nella loro mente Praga dovrebbe crescere senza espandersi oltre gli attuali limiti, facendo leva sulle aree brownfield presenti al suo interno. Il piano regolatore pertanto contiene una serie di aree di sviluppo corrispondenti per lo più a ex zone industriali o ex poli logistici da riqualificare nel loro insieme. Secondo gli ideatori l’approccio alle aree dovrebbe essere di tipo olistico, con uno o pochi partner privati interessati di fatto alla creazione di nuove zone della dimensione di un piccolo quartiere. Questo modo di procedere, che richiede un maggior sforzo di dialogo in fase di pianificazione e progettazione, dovrebbe poi permettere un’accelerazione dei tempi di rilascio dei permessi di costruzione. Gli ostacoli, che spesso oggi allungano gli iter burocratici, dovrebbero essere affrontati già nella fase di progettazione. Tuttavia, è chiaro che questo approccio richiede la presenza di investitori di grande taglia e buona solidità finanziaria. In compenso, secondo le stime ufficiali, nelle zone brownfield interne potrebbero sorgere diverse decine di migliaia di nuovi appartamenti.

Oltre alla questione del nuovo piano metropolitano, il cui ritardo si fa sentire sullo sviluppo della città, la nuova amministrazione comunale, scaturita dalle ultime elezioni, cerca anche rimedi più immediati. La prova di mappare il fenomeno delle seconde case sfitte, proposta dai Pirati, è stata oggetto della prima crisi all’interno della coalizione municipale praghese. Il leader centrista Jiří Pospíšil è addirittura salito sulle barricate contro i propri alleati rivendicando la sacralità della proprietà immobiliare privata. Di fatto sul fenomeno delle abitazioni acquistate a scopo di investimento si hanno solo informazioni frammentarie, anche perché il sistema fiscale ceco non fa differenza tra prime e seconde case.

Una parte della borghesia praghese – che ha soddisfatto le proprie esigenze abitative più immediate acquistando sottocosto l’appartamento di residenza nella fase di privatizzazione degli anni Novanta – ha ormai risorse sufficienti per acquistare un’altra abitazione per la propria prole. In questo modo si allarga ulteriormente il gap tra gli abitanti storici e i nuovi arrivati (o chi non ha avuto modo di privatizzare a prezzi stracciati).

Fallimento di mercato

Il rialzo dei prezzi degli ultimi anni è dovuto ad un forte squilibrio fra domanda e offerta, riconducibile alle lungaggini burocratiche negli iter di autorizzazione di nuovi progetti abitativi. Tuttavia sono molti i segnali che la situazione attuale, più che uno squilibrio rappresenti invece un caso di equilibrio di mercato. Innanzitutto, in mercati con un alto tasso di immobili di proprietà (come quello ceco o italiano) i prezzi delle case tendono a correre più velocemente dei redditi. L’unica possibilità per bloccare la crescita sono forti shock, come la crisi del 2008-2010. Allo stesso tempo i grandi gruppi immobiliari sembrano aver trovato un equilibrio con un ottimo tasso di impiego delle loro capacità produttive, un buon margine di profitto e condizioni tali che permettono di vendere la maggior parte delle abitazioni quando ancora sono in fase di progetto. Sul lato della domanda poi non sembrano esserci, coi livelli attuali dei prezzi, elevati numeri di potenziali acquirenti.

Anche per questa ragione il municipio di Praga Capitale vuole accrescere il proprio fondo abitativo entrando in possesso ogni anno, fino al 2030, di circa dieci mila nuovi appartamenti. Secondo il programma presentato a metà aprile dall’assessore Hana Marvanová Kordová, il piano abitativo municipale dovrebbe soddisfare non solo le persone che si trovano in condizioni poco agiate, ma anche una parte della classe media, che non riesce più ad accedere ai mutui abitativi. L’ispirazione proviene dai paesi di lingua tedesca, Germania in primis, dove è più alto il tasso di persone che vivono in affitto. Il piano ideato dalla nuova giunta praghese prevede che la città partecipi al trenta percento a nuove cooperative abitative, mettendo a disposizione il terreno edificabile e un investimento diretto. In cambio la città avrebbe diritto al trenta percento degli appartamenti costruiti. Ai soci cooperatori privati verrebbe invece richiesto un investimento di entrata equivalente al 25 percento delle spese di costruzione. Il resto verrebbe coperto da un mutuo, che verrebbe saldato tramite le rate degli affitti. Per dimostrare di fare sul serio, le istituzioni cittadine hanno già individuato seicento terreni edificabili, una parte di proprietà del municipio centrale, altri delle singole circoscrizioni.

Ritorno al socialismo?

Che il diritto all’abitare non possa essere determinato esclusivamente dalle forze di mercato è sembrato a lungo uno slogan da centri sociali. L’attuale situazione di Praga invece mostra che i soli meccanismi di mercato non riescono a governare lo sviluppo; il caso della capitale ceca richiede la riduzione del rischio di bolle speculative e finanziarie. La politica della Banca Centrale Ceca, che ha limitato fortemente l’accesso ai mutui, ha una sua ragione prudenziale, che ha creato un bisogno di creatività per trovare soluzioni, come interventi diretti sul mercato, che ancora pochi anni fa sarebbero stati bollati come socialismo. Non è un caso se una delle fonti d’ispirazione si trovi nel socialismo municipale di Vienna. L’attuale crisi degli alloggi non cambierà Praga soltanto da un punto di vista architettonico ma, probabilmente, genererà delle alterazioni anche a livello politico.

di Jakub Horňáček