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Negli ultimi dieci anni i prezzi sono quasi triplicati grazie a un eccesso di domanda sull’offerta. Ma alcuni fattori potrebbero rallentare la corsa dei prezzi

Negli ultimi anni i terreni agricoli sono entrati sempre di più tra le preferenze degli investitori. I giornali hanno riportato a cadenze serrate notizie di nuove acquisizioni da parte di gruppi immobiliari e miliardari in cerca di beni di rifugio. Sul mercato sono arrivati anche fondi specializzati in questo settore, che si rivolgono a investitori medi e piccoli.

A spingere il mercato è stato l’andamento del valore dei terreni. A differenza degli altri settori nell’immobiliare, in modo particolare del residenziale, i terreni agricoli non hanno risentito negli anni 2009-2013 della crisi e di alcun calo di prezzo.

Secondo le rilevazioni specialistiche effettuate dalla società Farmy.cz, il costo di un ettaro è cresciuto senza soste negli ultimi dieci anni. Nel 2006 erano necessarie meno di 74 mila corone per comprare un ettaro di terra agricola, mentre nel 2016 per lo stesso ettaro si dovevano sborsare in media 204 mila corone. Solo tra il 2015 e il 2016 i prezzi hanno fatto un balzo del 25 percento, ma anche negli anni precedenti la crescita è stata a due cifre. «A lungo i terreni agricoli erano stati tenuti in poca considerazione da parte degli investitori e i prezzi erano rimasti molto bassi» sottolinea una delle ragioni dell’impennata degli ultimi anni Jaroslav Urban, manager del centro praghese di Farmy.cz.

Nonostante il forte rincaro il valore dei terreni in Repubblica Ceca rimane lontano dai valori in Austria o Baviera, dove il costo medio è cinque o sei volte superiore. I due Paesi hanno un’influenza solo sulle regioni confinanti, dove effettivamente il valore dei terreni agricoli supera la media nazionale. «Ma neanche in Germania la situazione è univoca – dice Jaroslav Urban. – Nelle regioni dell’ex Germania orientale i prezzi dei terreni sono simili a quelli della Repubblica Ceca. Non credo che vivremo abbastanza a lungo per vedere i prezzi dei terreni cechi a livello di quelli della Baviera».

A comprare terra non sono tuttavia solo gli investitori finanziari. I tassi bassi d’interesse, la solidità dell’asset e il molto denaro a basso costo hanno incentivato le banche a finanziare gli acquisti fatti dagli stessi agricoltori. Inoltre anche lo stato fornisce sovvenzioni agli operatori agricoli per l’acquisto dei fondi.

Mentre nel 2014 la maggior parte delle operazioni era stata effettuata da investitori non agricoli, nel 2015 il rapporto si è riequilibrato e nel 2016 ben il 54 percento delle transazioni è stato compiuto dagli investitori agricoli. Molti di questi ultimi stanno infatti creando una propria riserva di terreni dato la mancanza di offerte di qualità.

Stato affamato di terreni

Uno dei cambiamenti notevoli intervenuti di recente sul mercato ha riguardato la pubblica amministrazione. Lo Stato ha alimentato a lungo il mercato dei terreni con restituzioni dei fondi confiscati dopo il colpo di stato del 1948 e con vendite dirette agli agricoltori. «Nel corso degli anni lo stato ha venduto a questi operatori più di mezzo milione di ettari a prezzi di favore e spalmando le rate di pagamento su trent’anni. Anche per questo motivo gli agricoltori non si rivolgevano a operatori commerciali, quando dovevano comprare della terra» ci spiega Jaroslav Urban.

Oggi la situazione è molto diversa. Lo Stato ha fame di terra e in una modifica di legge entrata in vigore in agosto del 2016 ha stabilito che il Fondo Demaniale Pubblico deve creare una riserva di cinquanta mila ettari di terreni agricoli. «L’obiettivo della costituzione di un fondo di riserva di queste dimensioni è principalmente quello di risolvere il problema del complicato procedimento di espropriazione, che si è protratto per anni – ci dice Paola Spoladore, avvocato specialista in transazioni fondiarie. – L’espropriazione di solito richiedeva parecchio tempo e denaro. Di conseguenza, la costruzione di molte opere di pubblica utilità e di comunicazioni stradali non è stata terminata».

Nella modifica di legge entrata in vigore lo scorso anno è contenuta anche la Restituční tečka, la fine della restituzione di terreni da fondi pubblici. A partire da luglio 2018 i risarcimenti ai restituenti, ai quali non è possibile ridare materialmente i loro terreni, non avverrà più attraverso altri terreni di qualità analoga, ma tramite compensazione finanziaria. Insomma, il Governo ha la sensazione di avere pochi terreni e se li tiene ben stretti.

Oggi lo stato ha soprattutto un ruolo di regolatore. Lo scorso anno è stato reintrodotto nel Codice civile il diritto di prelazioni per i comproprietari degli immobili. Ma sono in molti a volere di più. «Voglio creare un meccanismo, grazie a cui l’agricoltore sia informato, possa presentare un’offerta al proprietario e possa eventualmente comprare il fondo che coltiva» ha dichiarato il ministro dell’agricoltura Marian Jurečka.

Da tempo le maggiori associazioni del settore spingono per introdurre un diritto di prelazione per gli affittuari dei terreni agricoli nel caso di vendita. Una proposta di legge che va incontro a questi propositi giace ora in Parlamento a firma dei deputati comunisti. Il governo ha dato un parere negativo sulla legge, ma la proposta avrebbe molti simpatizzanti silenti, tra cui anche il vicepremier Andrej Babiš. Il suo gruppo Agrofert ha in proprietà solo circa un quinto dei centomila ettari che coltiva. E in posizione simile si trovano altri grossi gruppi agroalimentari a causa della frammentazione della proprietà terriera. Si stima che in Repubblica Ceca ci siano due milioni di proprietari di terreni e le persone fisiche detengono circa la metà del fondo agricolo. I grandi gruppi quindi devono gestire rapporti con centinaia di piccoli proprietari. Il principale pericolo è che una vendita a imprenditori, magari speculativi, possa spezzare l’unitarietà di un fondo rustico e rendere più difficile la vita al coltivatore. Il diritto di prelazione è quindi un modo di controllare le transazioni immobiliari in corso ed eventualmente bloccarle.

Un investimento sempre sicuro?

In questi anni la crescita dei prezzi è stata trainata dalla dinamica tra la domanda e l’offerta. Sebbene la disponibilità dei terreni non sia molto cambiata, la domanda è aumentata. Oltre agli investitori finanziari e agli agricoltori sono emersi anche nuovi player. Ad esempio la Chiesa cattolica ha deciso di investire una parte dei risarcimenti per i beni confiscati dopo il 1948 in terreni. Ma non sarà facile mantenere la dinamica di crescita a doppia cifra. Il lato della domanda potrebbe presto riassestarsi. «Già un rialzo di un paio di punti di percentuale dei tassi di interesse può mettere in affanno alcuni agricoltori – nota Jaroslav Urban. – Alcuni investitori si stanno già chiedendo se continuare a investire in terreni. E alcuni coltivatori stanno addirittura valutando di vendere alcuni terreni e prenderne altri in affitto».

Un altro fattore critico è la stessa agricoltura. «Tra i vari fattori che hanno contribuito all’aumento dei prezzi, rientra soprattutto l’ammontare dei sussidi al settore agricolo, che in molti casi vengono concessi in base alla dimensione dei terreni coltivati» spiega l’avvocato Spoladore. Ma non è detto che i sussidi rimangano sempre alti. Nelle discussioni su come ripianare il buco, che verrà lasciato nelle casse europee dall’addio della Gran Bretagna all’Unione Europea, vengono spesso menzionati tagli alla Politica Agricola Comunitaria. Anche a livello nazionale i sussidi potrebbero calare, anche se gli agricoltori sono molto bravi a difendere le proprie dotazioni. I terreni agricoli resteranno probabilmente una scelta d’investimento sicura, ma gli operatori dovranno abituarsi a dei rialzi dei prezzi meno vertiginosi.

di Jakub Horňáček